引子

由于美国银行业危机，导致的市场提前预期美联储加息见顶， 对于利率最为敏感的房地产行业又开始活跃起来：背后的逻辑很简单，如果利率已经见底，那后面只有一条路，那就是利率下降。根据以往的历史经验，这就是房市见底的信号。

(资料图片仅供参考)

3月份，美联储和英国银行都只将利率提高了四分之一个百分点。目前市场预期，两大央行未来最多就只剩一次25个基点的加息。到目前为止，整个西方世界经济的表现在紧缩政策下，即使少数商业银行陷入困境，也没有出现大的差池。这就给投资者和许多房主带来了希望：房价或已见底。

然而，就像现在的宏观经济结构已经不一样，目前房市所面临的环境也比以往的周期也更为复杂。

在加息见顶的预期之下，不同的结构将导致不同市场，在接下来的表现出现严重分化。

三个世界

这种乐观情绪在当前环境下，可能为时过早。

首先，就像利率上升需要一定时间才能冲击到房地产市场一样，利率见顶对房市的支持也会有延迟。

另外，最重要的是在08年次贷危机之后，很多发达市场开始更加侧重于固定利率的发放。固定利率的好处是在利率上升的时候，可以将房主在一定时期内时间内保护起来，而不受高利率的冲击，继而增强系统稳定性。

这种利率对房市的延迟影响，以及固定利率在不同国家的结构，就造成了目前西方房市分化的基础。

例如，在英国，将近一半的固定利率存量房贷的期限不超过两年--超过五分之二的抵押贷款持有者，将在今年重定价，即以目前更高的利率续借。与此同时，在新冠大流行中家庭积累的大量超额储蓄，目前在很多国家已经因为高通胀被消耗殆尽——调查显示，欧元区的低收入家庭基本上已经用尽了此前积累的储蓄缓冲。

这些综合性结构因素的不同，让现在西方房市分化成三个世界。

第一个最倒霉的世界是以英国为首的欧洲。 这世界的特点是虽然目前房市的跌幅不大，但是后续将出现补跌，而不是见底。在英国，房价从高峰仅仅下降了5%，但更糟糕的情况可能还会出现： 咨询公司Capital Economics预测，从高峰到低谷英国房价至少将有12%的降幅。

图：英国房市的下跌可能才刚刚开始

英国的房屋建筑商非常警觉，许多已经暂缓开发新房；一些开发商以现金来激励买家。英国第二大建筑商Persimmon公司甚至可以帮购房者支付长达十个月的抵押贷款，以提振需求。这种市况很难说是见底。

图：家庭开支持续上行，家庭超额储蓄持续下降。（这只是整体平均值，中低收入家庭已经没有缓冲）

第二个世界是以加拿大，新西兰、澳大利亚和瑞典为代表。这个世界的央行，面对通胀的行动较早较坚决，导致前期的房价跌幅也比较充分。根据经济合作与发展组织（OECD）数据，瑞典和新西兰的房价在达到顶峰后，目前已经下降了14%。澳大利亚已经下降了9%。

尽管这个世界的房价调整比英国和欧洲要大，但是由于其家庭债务占GDP的比例非常高，所以其也有一定的脆弱性。高盛预测，相对于峰值，新西兰的最终降幅或为19%，瑞典为17%，澳大利亚为15%，表明在这些国家的房价还有一定下行空间。

图： 澳大利亚为首的第二个世界的脆弱点，在于其家庭债务占可支配收入的比例已经非常非常高

当然第二个世界中还有一个特点，就是加拿大和澳大利亚都是典型的移民国家，尽管其家庭债务占可支配收入的比例比较畸形，但是由于新移民的涌入，其从母国带来的财富，一定程度上抵消了当地家庭收入不足的影响，持续将房价推向更高位置。

图： 加拿大的房价在表面上看起来已经开始触底反弹

图： 加拿大在2022年迎来了数倍于往年数量的移民，对房市起到了缓冲作用。因此第二个世界国家的房市还有一个重要变量：移民政策。

最后一个世界也是目前西方房市世界里面，最好的一个世界， 那就是美国。

图： 美国的房价非常坚挺，基本纹丝不动

尽管美国房价至今基本没有跌，也没有任何机构预期美国房价在未来会出现大幅的下降。

为什么会这样呢？因为美国房市的贷款结构非常的特别。其他发达国家，尽管有固定利率，但是固定利率基本上也就是两到五年，五年就顶头了。一到五年的期限，那些持有房贷的家庭要重新面临市场的不确定性，根据市场的最新利率进行重新定价和续借。

美国的按揭就不一样了，他的固定利率可以一次性固定20年到30年，只要你不卖这个房子就不需要重新更新按揭利率。

更厉害的是，美国的房贷利率还允许再融资。什么叫再融资呢？比方说此前借的房贷利率是5%，但是到了新冠的时候房贷的利率一下子降到了2%。这时候你5%的利率虽然是固定了20年或者是30年，但是由于有更低的利率，你就可以通过再融资用2%利率的钱把5%的按揭“还掉”，如此一来就用2%的利率的按揭替换了5%的按揭，重定价期限又是20年或是30年。这就叫做美国的再融资，这个也是其房产市场非常特别的一个结构安排。

由于再融资选项的存在，所以目前美国绝大多数的按揭贷款的利率都被定在了2%左右，这是一个历史上从未见过的超低按揭利率。只要房主不换房子，就可以一直持有这样的一个低利率按揭20年到30年。在美国目前通胀如此高的情况下，这是一个大幅倒贴的利率，随着时间的推移，美国家庭的实际房贷压力并不是在变高，而是在降低。

冻结的市场

尽管如此，这也导致美国现有的改善性需求非常难以实现，因为要换房子，就要放弃现在2%的利率，然后去借高达接近7%的按揭。

除了改善性需求，由于现行利率太高，而且现行利率与新冠流行期间的低利率相差太大，而无法得到满足以外；没有房子的租房者，想要进入现在的房地产市场也非常的难。

原因很简单：房价太高，收入太低。西方世界的中低收入家庭的收入，在本轮通胀中并没有出现显著的增长，但是资产价格特别是房价却暴涨，让想靠诚实劳动收入买房的人，基本上没有实现梦想的可能。

根据加拿大皇家银行的数据：独立屋的潜在买家现在需要将其税前家庭收入的近70%用于支付抵押贷款、房产税和水电费，而在2020年初新冠爆发之前，这一比例是46%。

以往价格下跌总是会让房主不太高兴。这一次，即使是想买房的人也没什么可高兴的。